最高法院：执行工作指导第66辑

案例来源于最高人民法院执行局编《执行工作指导》2018年第2辑（总第66辑）执行指导案例。

【规则摘要】

1.评估报告有效期届满，并不影响后续执行拍卖程序

——评估报告仅系启动拍卖时确定保留价参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖程序。

2.拍卖未通知当事人，不当然引起网络司法拍卖撤销

——拍卖前未通知当事人，不属于严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，故不能引起网络司法拍卖撤销。

3.先抵押后出租，执行标的上租赁权不能对抗抵押权

——执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，租赁权不能影响并对抗在先设立的抵押权实现。

4.是否超标的查封，应以评估结果作为主要参考依据

——判断保全查封不动产整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，可采取委托评估方式，以确定查封不动产价值。

5.就生效调解书履行问题达成协议，属执行和解性质

——当事人基于对生效法律文书履行问题而达成协议，应属执行和解协议性质，双方应按约定内容继续履行相应义务。

【规则详解】

1.评估报告有效期届满，并不影响后续执行拍卖程序

——评估报告仅系启动拍卖时确定保留价参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖程序。

标签：执行｜执行拍卖｜评估报告｜有效期

案情简介：2014年8月，银行依生效判决申请执行器材公司，法院据此查封了器材公司名下房地产。2014年10月20日，法院委托的评估公司作出评估报告，显示评估总价为1200万余元，同时报告显示“有效期1年”。法院按器材公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了该评估报告。2015年1月6日，进行第一次拍卖，后又进行两次拍卖，均流拍。2016年1月，法院在淘宝网上以770万余元保留价公开变卖前述房地产，由开发公司竞买成交。嗣后，器材公司以法院未送达评估报告、依失效的评估报告变卖财产违反法定程序为由提出执行异议。

法院认为：①法院委托具有法定资质的评估公司对案涉房地产进行评估，法院按器材公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了评估报告，符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第6条关于“当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序”规定，故器材公司主张法院未送达评估报告，剥夺其合法权益主张不能成立。②评估报告仅系启动拍卖时确定保留价的参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满原则上不影响后续拍卖、变卖等程序。本案中，评估公司于2014年10月20日作出评估报告后，法院即于2015年1月6日以评估价为保留价进行了第一次拍卖，并未超过有效期，之后又进行了第二次、第三次拍卖及变卖，符合法定程序，器材公司关于评估报告已失效不能采用主张不能成立。裁定驳回器材公司异议。

实务要点：评估报告仅系启动拍卖时确定保留价的参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖、变卖等程序。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法执监438号“某器材公司与中国建设银行股份有限公司建湖支行、刘轩羽、黄思军执行监督案”，见《拍卖前未通知当事人等程序瑕疵能否引起网络司法拍卖撤销——江苏鑫磐道路器材有限公司执行申诉案评析》（孙超，最高院执行局；审判长于明，审判员杨春，代理审判员邱鹏），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:53）。

2.拍卖未通知当事人，不当然引起网络司法拍卖撤销

——拍卖前未通知当事人，不属于严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，故不能引起网络司法拍卖撤销。

标签：执行｜执行拍卖｜程序瑕疵｜通知当事人

案情简介：2014年8月，银行依生效判决申请执行器材公司，法院据此查封了器材公司名下房地产。2014年10月20日，法院委托的评估公司作出评估报告，显示评估总价为1200万余元。法院按器材公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了该评估报告。2015年1月6日，进行第一次拍卖，后又进行两次拍卖，均流拍。2016年1月，法院在淘宝网上以770万余元保留价公开变卖前述房地产，由开发公司竞买成交。嗣后，器材公司以评估价过低、法院未通知其参与拍卖违反法定程序为由提出执行异议。

法院认为：①器材公司在知晓法院选择评估机构情况下，因无证据证明器材公司曾在案涉房地产评估、拍卖过程中就评估程序及评估结论向法院提出异议。案涉房地产在淘宝网上经三次公开拍卖及一次公开变卖后才由开发公司竞买成交，说明该价格符合房地产真实市场价格，故器材公司关于案涉房地产评估价过低及法院低价处置财产主张，均缺乏事实依据。②虽然法院未能以个别通知方式通知器材公司参与竞买，但其已按最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第12条“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布”规定，在市级日报、淘宝网上发布公告，并未限制器材公司参与竞买，器材公司亦未主张享有优先购买权等，且在淘宝网拍卖、变卖，能最大限度发现有意愿的竞买者即实现案涉房地产实际价值，故执行法院程序瑕疵不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定的严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，裁定驳回器材公司异议。

实务要点：拍卖前未通知当事人等程序瑕疵，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定的严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，不能引起网络司法拍卖撤销。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法执监438号“某器材公司与中国建设银行股份有限公司建湖支行、刘轩羽、黄思军执行监督案”，见《拍卖前未通知当事人等程序瑕疵能否引起网络司法拍卖撤销——江苏鑫磐道路器材有限公司执行申诉案评析》（孙超，最高院执行局；审判长于明，审判员杨春，代理审判员邱鹏），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:53）。

3.先抵押后出租，执行标的上租赁权不能对抗抵押权

——执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，租赁权不能影响并对抗在先设立的抵押权实现。

标签：执行｜抵押｜先抵押｜租赁权

案情简介：2013年1月，贸易公司以其房产向银行抵押借款1.2亿余元并办理登记。同年12月2日，贸易公司以前述房产再次抵押向洪某借款4500万元，亦办理登记。2013年12月16日，贸易公司将前述房产出租给实业公司。2015年，法院拍卖前述房产，评估价1.3亿余元，最终科技公司以8500万元竞买取得该房产，银行和洪某分别作为第一、第二顺序抵押权人实现相应债权。实业公司以其享有租赁权为由，提出案外人异议。

法院认为：①依《物权法》第190条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持。②案涉房产第一顺序抵押权人银行设立抵押权时间为2013年1月，第二顺序抵押权人洪某抵押权设立时间为2013年12月2日，并均办理了抵押权登记。实业公司提供的租赁合同显示，其签署该合同时间系2013年12月16日，可见，该租赁关系成立于抵押权后。依前述规定，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。执行过程中，案涉房产评估价为1.3亿余元，第一顺序抵押权人债权额为1.2亿余元，第二顺序抵押权人债权额为4500万元，执行标的价值尚不足以清偿抵押权，租赁权存在影响抵押权实现，执行标的最终以8500万余元成交结果亦印证该事实，故案涉房产租赁关系对抵押权实现存在影响，抵押权实现时，该租赁关系对买受人科技公司不具有约束力。银行作为抵押权人在另一执行案中，已就案涉房产拍卖款优先分配，该案与本案虽申请执行人不同，但均系对同一执行标的强制执行，对案涉房产执行而言，属执行竞合。基于执行标的同一性，科技公司作为该标的买受人，其在银行实现抵押权一案中请求承租人交付案涉房产抗辩，亦可在本案中主张。同时，实业公司是否在法院查封案涉房产前与贸易公司签订租赁合同并占有案涉房产问题，系事实认定问题，而非法律适用问题。实业公司对案涉房产租赁权成立于抵押权之后，且对抵押权实现存在影响，其租赁权不能对抗贸易公司请求交付案涉房产权利。判决驳回实业公司诉请。

实务要点：执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，如租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先抵押权实现有影响的，法院应将租赁权除去后进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。

<p style="margin-top: 0px; margin-bottom: 0px; padding: 0px; m